Hvad betyder den nye ejerlejlighedslov for dig?

Det tog hele 4 år at nå til enighed om ændringer af ejerlejlighedsloven, men i starten af juni blev, hvad der skal være et udtryk for en tidssvarende og moderne lov, endelig vedtaget af folketinget.

 

1. juli 2020 trådte den nye lov i kraft, og vi har derfor samlet de vigtigste ændringer herunder med udgangspunkt i, hvad de helt konkret betyder for dig, der ejer en ejerlejlighed.

 

NU KAN EJERFORENINGEN FÅ LETTERE ADGANG TIL DIN LEJLIGHED

Når du er medlem af en ejerforening, ejer du din lejlighed, modsat i en andelsboligforening, hvor du ejer en brugsret til lejligheden. Forskellen er lige dele ordkløveri, praktisk og juridisk. For hvor du som medlem af en ejerforening, ejer alt inde i lejligheden, er du som andelshaver kun bruger af alt inde i lejligheden. I en ejerforening er lejligheden altså din, og i en andelsboligforening er lejligheden fælleseje.

 

Forskellen er relevant, når vi taler om adgang for andre til lejligheden; I andelsboligforeninger er det nemlig nemmere at finde hjemmel til adgang på grund af brugsretten end det historisk set har været i ejerforeninger på grund af ejerskabet. Det har dog vist sig at være problematisk.

 

Der optræder nemlig jævnligt tilfælde, hvor det af saglige grunde er nødvendigt for andre at få adgang til din lejlighed. Tilfældene ses typisk i forbindelse med reparationer eller eftersyn af fællesinstallationer, forsyningsledninger og lignende, som er afgørende for driften af hele ejendommen.

 

Efter den nye ejerlejlighedslov er du som ejer forpligtet til at give en repræsentant for ejerforeningen adgang til din lejlighed, hvis det er nødvendigt for gennemførsel af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse eller udskiftninger, som ejerforeningen i henhold til vedtægten er forpligtet til at udføre.

 

Du skal dog have mindst 6 ugers varsel om en sådan adgang – det gælder dog selvfølgelig ikke, hvis der er tale om uopsættelige skader, som kræver straksudbedring.

 

Ændringen tilsigter således, at ejerforeningen kan sikre ejendommen og dens tilstand, uanset hvor der skal sættes ind.

 

NU KAN DU FÅ EN BØDE FOR AT MISLIGHOLDE DINE FORPLIGTELSER OVERFOR FORENINGEN

Når du køber en ejerlejlighed, køber du også ind på den vedtægt og de retningslinjer, der danner rammerne om denne. I vedtægten findes specifikke beskrivelser af de forpligtelser, du har overfor foreningen, når du indtræder som medlem. De rummer blandt andet vedligeholdelsesforpligtelser og betalingsforpligtelser.

 

Det kan være svært for en ejerforening at kontrollere og sanktionere dine eventuelle misligholdelser, og indtil videre har eksklusion fra foreningen været den eneste mulighed for sanktion. Den har vist sig at være svær at effektuere i nogle tilfælde, og den har også vist sig at være en uretmæssig indgriben i andre.

 

Med de nye ejerlejlighedslov har ejerforeningen mulighed for at pålægge dig en bod ved misligholdelse, hvor eksklusion er for indgribende i forhold til misligholdelsen. Den lyder på kr. 10.000 ved første misligholdelse og kr. 20.000 ved gentagelsestilfælde.

 

Derudover er der indført en mulighed for eksklusion og tvangssalg af din lejlighed, hvis der er tale om særlig grov misligholdelse, og hvor du bevidst modarbejder foreningens interesser. Det skal fremadrettet være muligt i situationer, hvor misligholdelsen ikke tidligere har været nok til eksklusion.

 

Misligholdelse kan være mange ting, men grov misligholdelse kan eksempelvis være, hvis du udviser en grov, støjende eller truende adfærd, eller du udviser vold og vanrøgt.

 

Beslutninger om både bod, eksklusion og tvangssalg kan træffes på generalforsamlingen, og indenfor 6 uger efter denne skal foreningen have anlagt sag med tinglyst stævning på lejligheden. Beslutningerne kan kun træffes om forhold, der finder sted efter den 1. juli 2020.

 

FORENINGEN KAN BLIVE UDLEJER OVERFOR DIN LEJER

I en ejerforening har du mulighed for at leje din lejlighed ud til en tredjepart. Det kan eksempelvis være relevant, hvis du er en investor, eller hvis du har foretaget et forældrekøb. 

 

Som udgangspunkt er lejeforholdet mellem dig og din lejer foreningen uvedkommende. Der er nogle retningslinjer i vedtægten, som skal følges og overholdes ved lejeindgåelse, men ellers er foreningen ikke en del af lejeforholdet.

 

Som ejer har du en række forpligtelser overfor foreningen, og du er forpligtet til at sikre, at din lejer følger alle ordensregler og vedtægtsbestemmelser, som er gældende for ejendommens beboere. Følger din lejer ikke disse, er det dig, som ejer, der står til ansvar overfor foreningen.

 

I den nye ejerlejlighedslov får ejerforeningen imidlertid mulighed for at påberåbe sig dine udlejerbeføjelser, i de tilfælde hvor du undlader eller hvor du ikke evner at bringe din lejers retsstridige adfærd til ophør. Heri ligger blandt andet ejerforeningens beføjelse til at opsige din lejer.

 

Dette gælder uanset om der er tale om korttids- eller langtidsudlejning, og det tilsigter alene at give ejerforeningen beføjelser til at håndhæve ordensregler og vedtægt, i situationer hvor en lejer misligholder dem til væsentlig gene for foreningen og dens medlemmer.

 

HUSORDENEN KOMMER PÅ RETTE HYLDE

Langt de fleste ejerforeninger har en husorden; Husordenen er på mange måder vedtægtens uformelle og praktiske pendant, der behandler emner som støj og brug af ejendommen.

 

En husorden kan som oftest ændres ved simpelt stemmeflertal. Det betyder, at så længe minimum halvdelen af de repræsenterede foreningsmedlemmer stemmer for en ændring, er den vedtaget. Ændringer af vedtægten skal imidlertid typisk ske ved kvalificeret flertal. Det betyder, at 2/3 af alle foreningens medlemmer skal acceptere og stemme for ændringen, førend den kan vedtages.

 

Det kan være bøvlet at ændre vedtægten på grund af vedtagelseskravet. Derfor har mange foreninger valgt at indføre bestemmelser i husordenen, som egentlig burde fremgå af vedtægten.

 

Vedtægten er foreningens højeste regelsæt, som tinglyses, og som gælder for både nuværende og fremtidige ejere. Det er et formelt rettighedsdokument, der eksempelvis rummer regler for udlejning, sikkerhedsstillelse og fordelingstal. I den nye ejerlejlighedslov præciseres det, hvilke regler, der kan indføres i husordenen, og hvilket regler, der skal vedtages i vedtægten. Det betyder, at du fremadrettet alene vil kunne se husordenen som et praktisk supplement til vedtægten – fuldstændig som den var tilsigtet.

 

DØDE FORDELINGSTAL BLEV VAKT TIL LIVE 1. JULI 2020

Ejer du mere end en lejlighed i en ejerforening, er du helt sikkert stødt på begrebet ”døde fordelingstal”. ”Døde fordelingstal” er nemlig et udtryk for en bestemmelse i den tidligere ejerlejlighedslov, der fratog en ejers stemmeret efter fordelingstal på generalforsamlinger, hvis vedkommende ejede mere end én lejlighed i foreningen, som var genudlejet efter 1979. 

 

I en ejerforening er hver lejlighed tildelt et fordelingstal, som er et udtryk for lejlighedens værdi og størrelse i sammenligning med hele ejerforeningen. Fordelingstallet er særlig væsentligt på generalforsamlinger, da lejlighedens stemme tæller som hovedregel det samme som fordelingstallet. Det betyder, at de større lejligheders stemmer typisk vægter mere end de mindre lejligheders stemmer.

 

Reglen om de døde fordelingstal tilsigtede derfor at undgå, at enkeltpersoner, som ejede flere lejligheder i foreningen, kunne sidde på et stort antal fordelingstal og derved påvirke samtlige generalforsamlings-beslutninger. Reglen viste sig dog at bidrage til stor ubalance i foreningerne, da de pågældende ejer var efterladt uden indflydelse. Derfor gør den nye ejerlejlighedslov op med bestemmelsen, og de tidligere døde fordelingstal og den manglende stemmeret blev derved vakt til live igen den 1. juli.  

 

Ejer du mere end én lejlighed i en forening, hvoraf minimum en af disse har været genudlejet siden 1979, kan du altså igen være med til at påvirke ejerforeningen ved at stemme på generalforsamling efter dine reelle fordelingstal.

 

MULIGHED FOR AT PÅBERÅBE SIG URIMELIGHEDER I FORENINGEN

I den nye ejerlejlighedslov er der indsat en generalklausul; Klausulen tilsigter muligheden for at omgøre eller at se bort fra urimelige beslutninger eller vedtægtsbestemmelser, som måtte være i foreningen.

 

Urimeligheden skal have en vis karakter, førend klausulen kan anvendes, og den vil formentlig ikke kunne tages i brug, hvis du som ejer mener, det er urimeligt, at generalforsamlingens flertal har truffet beslutning om, at fællesudgifterne skal stige med 2 % årligt.

 

Du kan imidlertid benytte klausulen, hvis der træffes beslutninger ved eksempelvis majoritetsmisbrug. Sidstnævnte skal særligt ses i relation til de forhenværende døde fordelingstal, da misbrug kan forekomme, hvis en ejer af flere lejligheder i foreningen, anvender sin stemmeret og majoritet af fordelingstal til at træffe beslutninger til udelukkende egen fordel.

 

Oplever du væsentlige urimeligheder, kan du nu med baggrund i ejerlejlighedsloven lægge sag mod foreningen med påstand om at få generalforsamlingsbeslutningen eller vedtægten kendt ugyldig.

 

NY NORMALVEDTÆGT I SIGTE

En ny normalvedtægt har længe været på beddingen. Den foreligger endnu ikke, og den har ikke været en del af forslaget om den nye ejerlejlighedslov. Den forventes dog at være klar ultimo 2020, og den vil være et udtryk for en moderne, tidssvarende og standardiserede vedtægt for ejerforeninger.

 

Nogle foreninger anvender alene normalvedtægten som vedtægt. Andre foreninger har en særligt tilpasset vedtægt, som danner grundlaget for foreningen. Uanset hvordan det forholder sig i din forening, danner normalvedtægten rammerne om alle ejerforeninger. Vi glæder os derfor til at se resultatet af denne og til at præsentere det for dig, når det foreligger.   

 

Har du spørgsmål til den nye Ejerlejlighedslov, er du altid velkomne til at kontakte os. 

Del:

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email