Den offentlige ejendomsvurdering
Den 23. februar var en skelsættende dag for mange andelsboligforeninger; Her besluttede folketinget nemlig et definitivt slut med de offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger.
Hvordan værdiansættes andelsboligforeningens ejendom?
Når folketinget beslutter at afskaffe den offentlige ejendomsvurdering, får det direkte indflydelse på, hvordan andelsboligforeningens ejendom værdiansættes fremadrettet.
Den offentlige vurdering er nemlig én af i alt 3 metoder, der traditionelt set har været brugt til at værdiansætte ejendommen, der herudover tæller værdiansættelse efter anskaffelsesværdien og værdiansættelse gennem valuarvurderinger.
Når en andelsboligforening skal værdiansætte sin ejendom, sker det typisk i forbindelse med regnskabsaflægning og fastsættelse af årets andelsværdi og andelskrone, og det er derfor en vigtig og afgørende øvelse for foreningen.
Andelsværdien er nemlig den enkelte andelshavers ejerandel af ejendommen, og andelskronen er den værdi, som hver enkelt andelshaver betaler for sin andel af ejendommen. Derfor er det vigtigt at have en nøjagtig og præcis værdiansættelse af ejendommen.
Mens den offentlige vurdering har været foretaget af Vurderingsstyrelsen på baggrund af en række forskellige faktorer såsom ejendommens placering, størrelse, alder og stand, sker værdiansættelse efter anskaffelsesværdien på baggrund af den værdi, som andelsboligforeningen oprindeligt har betalt for ejendommen.
Valuarvurderinger foretages af en valuar, som er ekspert i at vurdere ejendommens værdi baseret på en række forskellige faktorer såsom ejendommens stand, placering, størrelse og potentielle indtjening.
Hvad betyder afskaffelse af ejendomsvurderinger i 2021?
Afskaffelsen af den offentlige ejendomsvurdering betyder, at Vurderingsstyrelsen ikke vil lave flere offentlige vurderinger. Det er der egentlig ikke noget nyt i, for Vurderingsstyrelsen har ikke lavet ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger siden 2012.
I 2013 blev den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 nemlig fastfrosset, fordi Vurderingsstyrelsen mente, at dens system var fejlbehæftet. Fastfrysningen skete med udsigten til, at den offentlige vurdering blev genindført, og det har mange andelsboligforeninger ventet i spænding og med længsel efter i knap 10 år.
Det sociale boligmarked
Historisk set har den offentlige ejendomsvurdering været et populært valg i mange foreninger, da den ofte har resulteret i en lavere andelskrone og et mere overkommeligt andelsboligmarked. Det skyldes, at den offentlige vurdering som regel har givet ejendommen en lavere værdiansættelse på grund af det uopdaterede grundlag end ved værdiansættelse gennem valuarvurderinger, som laves årligt på baggrund af det aktuelle boligmarked.
Ifølge en artikel fra Berlingske har nogle foreninger traditionelt set valgt den offentlige vurdering af sociale årsager, idet de har ønsket, at alle skulle have mulighed for at købe en andelsbolig uden at skulle betale en høj andelskrone.
Vores advokat og kundechef, Mette Haagensen, udtaler i artiklen: ”De, der har benyttet den offentlige ejendomsvurdering, har typisk været nogle, der har haft en social tilgang til, at alle skal kunne købe en andelsbolig, og at det ikke er meningen, at andelskronen skal være skyhøj.”
Selvom den offentlige ejendomsvurdering har været populær, anslår vores brancheorganisation, at kun 35% af det danske andelsboligmarked stadig bruger denne metode i 2021. Det skyldes delvist, at den offentlige vurdering har været fastfrosset i næsten 10 år og derfor ikke har taget højde for de seneste ændringer på boligmarkedet. Mange foreninger er siden fastfrysningen skiftet til valuarvurderinger, som er mere aktuelle og kan give en mere præcis vurdering af ejendommens reelle værdi.
Kan man stadig benytte vurderingen fra 2012?
På nuværende tidspunkt kan jeres andelsboligforening fortsat anvende sin offentlige ejendomsvurdering fra 2012 til at værdiansætte jeres ejendom. Det skyldes, at lovgivningen for værdiansættelse af andelsboligforeningers ejendom ikke er blevet ændret.
Hvis I anvender den offentlige vurdering, skal I dog være opmærksomme på, at værdien ikke er opdateret siden 2012, og de afspejler derfor ikke nødvendigvis den aktuelle værdi på ejendommen.
Det er vigtigt at bemærke, at den offentlige vurdering af ejendomme er på vej til at blive afskaffet. Der er blevet nedsat et udvalg af Boligministeriet, som skal vurdere konsekvenserne af afskaffelsen og overveje mulige, alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme. Derfor er det sandsynligt, at lovgivningen vil ændre sig på et tidspunkt, og det vil betyde, at den offentlige ejendomsvurdering ikke længere vil være en mulighed.
Mange andelsboligforeninger har hidtil benyttet den offentlige ejendomsvurdering som en måde at sikre en lav andelskrone og et billigere andelsboligmarked. Men med den offentlige vurderings fastfrysning i næsten 10 år, har flere og flere foreninger valgt at overgå til valuarvurdering. Valuarvurderinger tager nemlig afsæt i det aktuelle boligmarked og følger dets naturlige udsving, hvilket ofte giver et mere præcist billede af ejendommens reelle værdi.
Med visheden om, at den offentlige ejendomsvurdering definitivt afskaffes, skal de andelsboligforeninger, der hidtil har brugt denne vurderingsmetode, naturligvis vurdere og beslutte, om de vil fortsætte med at anvende den offentlige vurdering eller skifte til en alternativ vurderingsmetode som valuarvurdering. Det er vigtigt at gøre dette i tide og overveje, hvilken vurderingsmetode der vil give det bedste resultat for foreningen og dens medlemmer.
Er der noget andet i udsigt?
Regeringen har svagt antydet, at den måske kan komme med en helt ny model for værdiansættelse af andelsforeningers ejendomme som pendant til de offentlige vurderinger. Vi kender ikke de nærmere rammer herfor, men den vil teoretisk og formentlig tage afsæt i et skøn over ejendommenes grundværdier og deraf beregning af ejedomsværdier. Eller være en indeksregulering af ejendomsværdien fra 2012.
Vi anbefaler
Benytter jeres forening den offentlige vurdering, anbefaler vi jer at tage stilling til, hvorvidt I skal blive ved med det.
Valg af værdiansættelsesmetode har på mange måder været en politisk beslutning i de enkelte andelsboligforeninger, med baggrund i hvilken type andelsboligmarked, foreningen har ønsket.
Men med visheden om, at den offentlige vurdering nu afskaffes, kan det give god mening at drøfte, om det mest retvisende billede af ejendommens værdi egentlig ikke bedst skabes af en med forstand på ejendomsvurdering – altså en valuar.
Drøft eventuelt forholdet med den ansvarlige kundechef, så I er sikre på, hvilken vej, I skal gå.
