Pris på andelsbolig – sådan gennemskuer du økonomien
Prissætningen på en andelsbolig kan for mange virke kompleks. Begreber som andelsværdi, teknisk pris og forbedringer flyver rundt i luften, og det kan være svært at gennemskue, hvad den reelle omkostning egentlig er.
Hos Qvortrup Administration ved vi, at ordentlighed og gennemsigtighed er fundamentet for en tryg bolighandel. Derfor har vi lavet denne guide, så du kan forstå de mekanismer, der afgør prisen på en andelsbolig, uanset om du skal købe, sælge eller blot sidder i bestyrelsen.
Hvad består en andelsboligpris af?
Prisen på en andelsbolig handler ikke om, hvad køber vil give, men hvad boligen må koste. Det kaldes en maksimalpris for andelsbolig. I stedet for en markedspris, der svinger fra dag til dag, handles boligen ud fra en fastlåst teknisk beregning.
Prisen er i praksis låst fast af to faktorer:
- Fællesskabets økonomi: Foreningens regnskab afgør værdien af selve “andelen”. Det er et tal, der vedtages demokratisk på generalforsamlingen, og som gælder for alle i foreningen.
- Individuel stand: Oven i fællesværdien lægges værdien af det arbejde, sælger har udført i boligen. Har man passet godt på sin lejlighed og renoveret den, belønnes det i prisen. Har man modsat misligholdt den, trækkes det fra.
Når du ser den endelige pris på andelsboligen, er det altså resultatet af en kontrolleret proces, der sikrer gennemsigtighed for både køber og sælger.
Det handler om ordentlighed – du får præcis den værdi, du betaler for, hverken mere eller mindre.
Hvad er den tekniske pris på en andelsbolig?
Når du sammenligner priser på boligmarkedet, er det lidt som at sammenligne æbler og pærer, hvis du holder en ejerbolig op mod en andelsbolig.
Her bliver din andelsboligs tekniske pris afgørende.
Den tekniske pris er et udtryk for, hvad boligen ville koste, hvis du skulle købe den som en ejerbolig (kontantpris + din andel af foreningens gæld).
Mange glemmer, at man som andelshaver overtager en del af ansvaret for foreningens foreningens lån. En andelsbolig kan have en lav kontantpris her og nu, men hvis foreningen har en høj gæld, er den reelle pris højere.
Eksempel: Hvis en andelsbolig koster 1 mio. kr., men du samtidig hæfter for 1,5 mio. kr. af foreningens gæld, er din andelsboligs tekniske pris reelt 2,5 mio. kr.
Ved at kigge på den tekniske pris får du et mere ærligt billede af boligens totaløkonomi. Det er her, vores administrationsfilosofi om ordentlighed kommer i spil; vi sørger for, at tallene i de foreninger, vi administrerer, er præsenteret korrekt, så ingen køber katten i sækken.
Sådan foregår vurdering af andelsbolig i praksis
For at sikre at prisen holder sig inden for lovens rammer, skal der udarbejdes en opgørelse over forbedringer. Her anbefaler vi altid at bruge en professionel, uvildig andelsbolig-vurderingsmand til at gennemgå lejligheden og udarbejde en vurderingsrapport for andelsboligen, der sikrer:
- at forbedringer (f.eks. nyt el, VVS, køkken) værdisættes korrekt efter gældende afskrivningsregler.
- at eventuelle mangler eller ulovlige installationer modregnes i prisen.
- at maksimalprisen for andelsboligen ikke overskrides.
Denne proces skaber tryghed for begge parter.
Valuarvurdering af en andelsbolig – nye regler og markedsværdi
Selve foreningens ejendom skal også vurderes for at fastsætte den grundlæggende andelsværdi. Her benytter mange foreninger sig af en såkaldt valuarvurdering, hvor en ejendomsmægler vurderer ejendommen som en udlejningsejendom.
Der er kommet fokus på valuarvurdering af andelsboliger og nye regler i de senere år, særligt i forhold til vurderingsprincipper og nettoprisindeks. Som en moderne og progressiv administrator holder vi os konstant opdateret på lovgivningen.
Det sikrer, at foreningens regnskaber og andelskronen altid er baseret på et juridisk og økonomisk solidt grundlag. Det giver ro i maven hos både bestyrelse og beboere.
Få hjælp til en tryg overdragelse
Uanset om du skal sælge, købe eller sidder i en bestyrelse, der skal godkende overdragelser, er det vigtigt at have styr på papirerne. Hos Qvortrup Administration hjælper vi med at navigere i reglerne om andelsboligvurdering, så processen bliver så smidig som muligt.
Vi tror på, at administrativt bøvl ikke skal stå i vejen for glæden ved et nyt hjem eller ved at sidde i en frivillig bestyrelse. Lad os håndtere beregningerne, kontakten til vurderingsmanden og papirarbejdet.