Gode råd til salg af andelsbolig – kom trygt videre
Det er en stor beslutning at sælge sit hjem, og processen er ofte forbundet med mange følelser. Hos Qvortrup Administration ved vi, at en bolig ikke bare er mursten, men rammen om dit liv.
Derfor er vores vigtigste opgave at sikre, at beboerne i vores foreninger kommer godt og trygt igennem deres boligsalg. Vi har administreret ejendomme i København i snart 100 år, og vi kender hver en krog af lovgivningen.
Her får du vores guide til salg af andelsbolig, så du har overblik over regler, økonomi og muligheder.
Regler ved salg af andelsbolig
Når du skal sælge en andelsbolig, er processen anderledes end ved salg af en ejerbolig. I en andelsboligforening ejer du ikke din bolig direkte, men du ejer en andel af foreningens formue med eksklusiv brugsret til en specifik bolig – altså et andelsbevis. Det betyder, at der er særlige retningslinjer, du skal følge.
Reglerne for salg af andelsbolig afhænger både af andelsboliglovens bestemmelser og af de specifikke vedtægter i din forening. Det er derfor altid en god idé at starte med at kontakte bestyrelsen for at høre, om der fx er interne ventelister eller særlige regler for indstillingsret eller tilbudspligt, du skal tage hensyn til.
Hvordan fastsættes prisen?
I modsætning til ejerlejligheder, hvor markedskræfterne styrer prisen, er der et loft over salgspriser på andelsboliger. Prisen er en maksimalpris og består af tre dele:
- Andelsbevisets værdi: Dette er “grundprisen” for din bolig, som besluttes på foreningens generalforsamling. Den er bestemt ud fra foreningens samlede formue og din boligs størrelse og kan ikke ændres.
- Forbedringer: Har du renoveret køkkenet eller lagt nye gulve? Værdien af dit arbejde lægges til prisen, så længe udgifterne til forbedringerne kan dokumenteres. Husk, at værdien falder over tid (afskrivning), og at prisen kan trækkes ned, hvis der er skader eller manglende vedligeholdelse i lejligheden.
- Løst inventar: Hvis køber overtager ting, der ikke er nagelfaste – f.eks. vaskemaskine, gardiner eller klædeskabe – skal disse prissættes realistisk i forhold til deres alder og brug.
For at ramme den helt rigtige andelsbevis-pris, skal der typisk udarbejdes en vurderingsrapport samt el- og VVS-tjek. Dette sikrer både dig og køber, så I er enige om boligens stand og værdi, og du ikke hæfter for ulovlige installationer senere hen.
Hvad koster det at sælge en andelsbolig?
Det er ofte billigere at sælge en andelsbolig end en ejerbolig. Mange spørger os: Hvor meget koster det at sælge en andelsbolig, og hvem skal betale?
Det korte svar er: Det er typisk sælger, der betaler gildet, men udgifterne bliver modregnet i den pose penge, du får udbetalt, når salget er afsluttet.
Uanset hvordan du sælger, er der nogle faste udgifter, du skal dække, for at sikre, at alt går rigtigt til:
- Vurderingsmand: For at fastsætte prisen på dine forbedringer og løsøre.
- El- og VVS-tjek: Rapporter der sikrer, at dine installationer er lovlige.
- Administrator: Et honorar til foreningens administrator (hvis der er sådan en) for at udarbejde overdragelsesaftalen og håndtere pengestrømmen.
Vælger du at lade en mægler stå for salget, skal du betale salær. Sælger du selv (fx via venteliste eller til familie), sparer du denne post.
Så svaret på spørgsmålet “hvad koster det at sælge en andelsbolig” afhænger altså mest af alt af, om du selv finder en køber, eller om du hyrer en mægler.
Selvsalg af andelsbolig eller ejendomsmægler?
Selvsalg af andelsbolig er meget udbredt, især i København, hvor efterspørgslen er stor. Har din forening en venteliste, eller har du et netværk, der søger bolig, kan du ofte spare ejendomsmæglerens salær.
Vælger du selv at stå for fremvisningerne og finde køberen, kan bestyrelsen eller foreningens ejendomsadministrator hjælpe med selve papirarbejdet, overdragelsesaftalen og den økonomiske opgørelse. På den måde kan du have ro i maven omkring alt det juridiske, hvis du selv har fundet køberen.
Hvis du ikke har tiden eller overskuddet, kan du naturligvis vælge en ejendomsmægler til at sælge din andelsbolig for dig. De står for markedsføring og fremvisning, og når de har fundet en køber, tager bestyrelsen eller ejendomsadministratoren over og sikrer den administrative afslutning.
Skal jeg betale skat af fortjenesten?
Et af de mest positive aspekter ved at sælge andelsbolig er skattereglerne. I langt de fleste tilfælde er fortjenesten ved salg af andelsbolig skattefri.
Reglen er, at hvis du har boet i lejligheden, og den har fungeret som din bolig, skal SKAT ikke have andel i overskuddet. Det gælder uanset, hvor meget andelskronen er steget, mens du har boet der.
Det giver dig et godt økonomisk fundament til at komme videre til din næste drømmebolig.
4 bonustips til dit salg
1) Find dine kvitteringer frem allerede nu
Tip: Start jagten på fakturaer og kvitteringer i god tid, før vurderingsmanden kommer. Det er bogstaveligt talt penge lige ned i lommen.
2) Fiks det, du kan, inden vurderingen
Tip: Gå lejligheden igennem med kritiske briller, og brug en lørdag på at fikse småtingene selv. Det er langt billigere end at få et fradrag i salgsprisen.
3) Vent (måske) med at sælge til efter generalforsamlingen
Tip: Ved du, at foreningen har haft et godt år, og andelskronen stiger? Så vent med at sælge til efter generalforsamlingen. Forventer du et fald? Så prøv at få salget igennem inden.
4) Undersøg interessen selv, før du hyrer en mægler
Derfor kan du med fordel undersøge markedet selv for, om der står købere parat, før du skriver under med en ejendomsmægler.
Tip: Skriv et opslag i foreningens Facebook-gruppe eller på din egen profil, inden du hyrer en mægler. Hvis du selv finder køberen, sparer du typisk mellem 30.000 og 80.000 kr. i salær.
Tryghed for både beboer og bestyrelse
Et salg af andelsbolig er ikke kun en stor begivenhed for den, der flytter. Det er også en administrativ opgave, der kræver juridisk præcision og grundighed fra foreningens side. For en frivillig bestyrelse kan håndteringen af ting som overdragelsesaftaler, vurderinger og økonomiske opgørelser hurtigt blive en tung og tidskrævende byrde.
Hos Qvortrup Administration letter vi arbejdet for bestyrelsen ved at styre salgsprocessen sikkert i mål fra start til slut. Det betyder, at bestyrelsen kan bruge kræfterne på at udvikle foreningen, mens vi sikrer, at juraen overholdes til punkt og prikke.
Er du andelshaver hos os, sørger vi for, at du kommer trygt videre. Sidder du i bestyrelsen for en forening, der ønsker en samarbejdspartner, som tager ansvar for alt det praktiske omkring salg af andelsbolig og daglig drift? Så kontakt os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan gøre hverdagen nemmere for jeres forening.