Ny boligaftale for andelsboliger 2020

I har helt sikkert hørt om den berygtede boligaftale, som regeringen indgik i slutningen af januar. Boligaftalen har særlig betydning for jeres andelsboligforening, da den påvirker jeres ejendoms værdiansættelse. Vi har skrevet denne artikel for at gøre jer klogere på aftalen, og på dens betydning for jer og jeres ejendom.

BLACKSTONE-PARAGRAFFEN

Boligaftalen vedrører reguleringer af den omtalte Blackstone-paragraf. Blackstone-paragraffen, der formelt set hedder Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, danner rammerne om en udlejers mulighed for at forhøje huslejen som følge af gennemgribende moderniseringer af et lejemål.

Det er imidlertid ikke kun udlejere i investeringsejendomme, der rammes af den nye boligaftale. For mange andelsboligforeninger regulerer bestemmelsen ejendommens værdiansættelse, og derfor er aftalen særligt vigtig.

Aftalen træder forventeligt i kraft pr. 1. juli 2020.

BOLIGAFTALENS HOVEDPUNKTER:

1.  I aftalen er indført en karensperiode på 5 år, hvor en udlejer ikke kan kræve forhøjet husleje efter BRL § 5, stk. 2.
2. Karensperioden gælder ikke, hvis ejendommen hæver sin energiklasse med minimum 3 niveauer, eller hvis der foretages energiforbedringer på ejendommen for mindst 3.000 kr. pr. m2.
3. I aftalen fremgår ligeledes et grønt energikrav, som giver udlejer mulighed for at lave gennemgribende forbedringer, jf. BRL § 5, stk. 2, hvis ejendommen bringes til minimum energiklasse C eller hvis energiklassen løftes mindst 2 niveauer.
4. Aftalen indeholder begrænsninger om, hvor meget huslejen kan stige efter BRL § 5, stk. 2.
5. Aftalen styrker både lejer og huslejenævn i tvister med udlejer
6. Aftalen har indført forbud mod at betale lejere et kontantbeløb for at fraflytte deres lejemål.

BOLIGAFTALENS ANDELSBOLIGBESTEMMELSER

Det sidste halve år er aftalens påvirkning af andelsboligmarkedet blevet særligt anfægtet. Regeringen har derfor vedtaget nedenstående bestemmelser, som sigter at sikre jer og jeres ejendom mest muligt.

1. I kan fastfryse jeres valuarvurderinger eller offentlige vurderinger, der er udført før d. 1. juli 2020.
2. Opløses og sælges jeres forening gælder tidligere nævnte karensperiode ikke. Derved friholdes I for det værditab, den nye karensperiode medfører.
3. Aftalen indeholder skærpede krav til flertal, så opløsning kræver mindst 4/5 flertal.
4. Regeringen har desuden nedsat et udvalg, der skal gennemgå mulige ændringer af
   finansieringsreglerne for andelsboliger i en rapport, som skal fremlægges ultimo 2020.

VALUARVURDERING

Hvis I benytter en valuar til jeres værdiansættelse, vil I primært mærke værditab som følge af de nye grønne energikrav og i begrænsningen i huslejestigning, jf. BRL § 5, stk. 2.

Har jeres ejendom et energimærke, der er lavere end niveau C, skal I forvente, at valuaren indregner de omkostninger, der vil være til at bringe ejendommens energimærke op på niveau C eller til at forbedre jeres energiklasse med 2 niveauer, i sin vurdering.

OFFENTLIG VURDERING

Anvender I den offentlige vurdering, vil I risikere, at I, når de nye vurderinger kommer om forventet 2-3 år, oplever den fulde effekt af aftalen. Det skyldes, at de nye offentlige vurderinger skal baseres på markedsdata, og når markedspriserne forventeligt falder som følge af aftalen, vil det altså indgå i jeres vurdering.

Regeringen mener dog, at de fleste offentlige vurderinger i dag er lavere end de kommende vurderinger, uanset aftalen.

EJENDOMME OPFØRT I 1992 OG FREM

Hvis jeres ejendom er opført efter d. 31. december 1991, gælder Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke. Det betyder, at jeres ejendomsværdi ikke umiddelbart vil blive påvirket.

FASTFRYSNING AF JERES NUVÆRENDE VURDERINGER

Som andelsboligforening gives I i aftalen mulighed for at fastfryse jeres nuværende vurderinger, hvad end der er tale om offentlige- eller valuarvurderinger.

Fastfrysningen giver jer en beskyttelse mod de forventede værditab og mod eventuelle markedsfald som følge af eksempelvis konjunkturændringer.

Fastfryser I jeres vurdering, vil I imidlertid ikke kunne lade jeres værdi stige i en årrække, da den eneste værditilvækst så vil komme fra jeres driftsoverskud eller afdrag på jeres eventuelle gæld.

KOMMENDE VEDLIGEHOLDELSES- OG RENOVERINGSPROJEKTER

Hvis I ikke kan indregne værdien af kommende vedligeholdelses- og renoveringsprojekter, kan det være svært at vedtage sådanne i foreningen. Dette både i forbindelse med jeres medlemmers godkendelse af projektet, men også i forbindelse med bankernes finansiering af disse.

BANKERNES VÆRDIANSÆTTELSE

Ifølge Finanstilsynets regler skal bankerne håndtere jeres lån ud fra de reelle værdier. Det betyder, at bankerne kan værdiansætte jeres ejendom lavere end den værdi, som I har vedtaget på generalforsamlingen. Det betyder også, at jeres potentielle købere måske ikke kan få lov til at låne andelenes fulde værdi.

HVAD GØR I NU?

Vi kender endnu ikke jeres fulde mulighed for at fastfryse jeres nuværende vurderinger, men vores anbefaling er, at I indhenter en valuarvurdering inden d. 1. juli 2020, så I har en opdateret værdi af ejendommen, der kan benyttes som sikkerhed mod utilsigtede konsekvenser af aftalen.

I bør desuden gennemgå ejendommens energimærke, da mange energimærker efterhånden er gamle, og måske ikke tilsvarende med ejendommens faktiske energiklasse. Har I et energimærk D eller lavere, bør I afdække de omkostninger, der vil være forbundet med at nå aftalens energikrav og eventuelt iværksættes disse.

Endelig bør I overveje om jeres forestående vedligeholdelses- og renoveringsprojekter skal igangsættes, så jeres andelsværdi ikke lider under en fastfrysning af jeres nuværende vurdering.

Har I spørgsmål til boligaftalen, er I altid velkomne til at kontakte os.