Uklarhed om arealopgørelse ved sammenlægninger

Københavns Kommune ændrede sidste sommer sin praksis for godkendelse af sammenlægninger af lejligheder i København.

 

Ændringen tager udgangspunkt i de sammenlagte lejligheders arealopgørelse, og den har store betydninger for, hvorvidt der kan ske godkendelse af en sammenlægning. Netop derfor drøftes Københavns Kommunes håndtering aktuelt både kommunalt og i ejendoms-administrationsbranchen.

 

LEJLIGHEDENS AREAL

Førend Københavns Kommune kan godkende en sammenlægning, skal en række krav være opfyldt – herunder et maksimalt arealkrav for de sammenlagte lejligheder.

Indtil den 1. juli 2020 har en sammenlagt lejligheds bruttoareal i Københavns Kommune svaret til det samlede areal af de lejligheder, der er lagt sammen. Det giver god mening, og det er til at forstå for os alle.

Københavns Kommune har imidlertid taget enegang og på baggrund af denne ændret sin hidtidige praksis.

Det betyder, at arealopgørelsen af en lejlighed ikke længere alene tager afsæt i lejlighedens areal, men også i de fælles adgangsgivende arealer, der findes i opgangen.

Københavns Kommune mener altså, at udover bruttoarealet af den sammenlagte lejlighed, skal arealopgørelsen også indeholde en fordeling af opgangens fælles adgangsgivende arealer.

 

FÆLLES ADGANGSGIVENDE AREALER

Fælles adgangsgivende arealer er eksempelvis trappeopgange og reposer. Disse fordeles ligeligt mellem alle lejligheder i en opgang med baggrund i arealbekendtgørelsen.

Københavns Kommunes nye praksis medfører, at de adgangsgivende arealer skal genfordeles, hver gang der sker sammenlægning af lejligheder, for til enhver tid at overholde arealbekendtgørelsen.

Når lejligheder sammenlægges, bliver der færre lejligheder at fordele disse arealer mellem. Består opgangen oprindeligt af 10 lejligheder, vil de fælles adgangsgivende arealer deles ligeligt mellem disse. Sammenlægges lejligheder, således de oprindelige 10 lejligheder bliver til 9, vil de adgangsgivende arealer herefter skulle fordeles mellem 9 lejligheder.

Det medfører, at nabolejlighederne i opgangen bliver beregningsmæssigt større, fordi de fælles adgangsarealer skal fordeles mellem færre lejligheder – også selvom disse lejligheder slet ikke har ændret sig. Samtidig bliver den sammenlagte lejlighed beregningsmæssigt mindre, fordi denne er gået fra 2 til 1 lejlighed.

 

ÆNDRING AF HUSLEJE/BOLIGAFGIFT/FÆLLESBIDRAG

Hvis en sammenlægning medfører en genberegning af alle lejligheder i opgangen, kan det have stor betydning og konsekvenser.

Det kan nemlig helt konkret betyde, at naboernes husleje, boligafgift eller fællesbidrag vil stige, fordi de som følge af et større kvadratmeterantal, skal betale en større del af omkostningerne til ejendommen.

Dette gælder for alle de ejendomme, hvis omkostninger fordeles efter kvadratmeter.

 
AREALBEKENDTGØRELSE

Arealbekendtgørelsen er desværre ikke skrevet med sammenlægning af lejligheder for øje.

Bekendtgørelsen blev indført samtidig med reglerne om bindingspligt til Grundejernes Investeringsfond. Dette for at sikre, at vedligeholdelseshensættelserne skete efter ejendommens samlede bruttoetageareal.

Det er derfor ikke angivet i bekendtgørelsen, hvornår opgørelse af de fælles adgangsgivende arealer skal foregå. Da bruttoarealet bruges til at fastsætte, i hvor stort omfang lejerne skal bidrage til den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, har man formentlig ikke forestillet sig, at dette areal efterfølgende kunne ændre sig.

 

VI SER EN PROBLEMATISK PRAKSISÆNDRING

Vi mener, at det kan være utrolig svært at forklare en beboer, at dennes lejlighed er blevet større, fordi to øvrige lejligheder i opgangen er lagt sammen. Særligt hvis det medfører, at beboeren skal stige i husleje.

I det omfang, der er tale om en sammenlægning af lejligheder i en forening, hvor det kræver generalforsamlingens godkendelse, kan de samlede arealændringer hindre en vedtagelse, da de økonomiske konsekvenser for foreningens øvrige medlemmer således ikke er neutrale.

Generelt vil genberegning af alle lejligheder i en opgang som følge af en sammenlægning medføre store administrative omkostninger til at konsekvensrette diverse registre, og en sammenlægning vil fremadrettet ikke alene vedrøre de pågældende lejligheder  – men hele opgangen.

Hvis Københavns Kommunes nye praksis er kommet for at blive, forudser vi en praktisk konsekvens, der, på baggrund af ovenstående, simpelthen vil umuliggøre sammenlægninger i fremtiden.
 

 

BOLIGMINISTER, VI VENTER PÅ DIG!

Københavns Kommune vil gerne have en afklaring fra Boligministeren i forhold til, hvordan arealbekendtgørelsen retmæssigt skal fortolkes. Kommunen rettede derfor henvendelse til Boligministeren i december 2020. Der er endnu ikke svaret på henvendelsen.

Vi venter også på Boligministerens svar. Vi opfordrer i høj grad til, at der ikke alene svares på kommunens henvendelse, men at der også sker en præcisering af arealbekendtgørelsen, så vi undgår fremtidige fejlfortolkninger af denne.

Vi mener desuden, at problematikken løses bedst og lettest ved en lovændring eller ved en dispensation fra arealbekendtgørelsen ved sammenlægninger.

 

FREMTIDENS KØBENHAVN

Vi glæder os til at læse Boligministeriets svar til Københavns Kommune.

Vi oplever, at sammenlægninger kan øge den generelle trivsel, og at de kan skabe større og mere familievenlige boliger midt i byens etagebyggerier. Derfor har det også i mange år været en særdeles attraktiv løsningsmodel – særligt i København.

For os at se, kan en afklaring på Københavns Kommunes praksis være med til at skabe rammerne om fremtidens København, og det er vi selvfølgelig meget spændte på at se.

 

 

 

Del:

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email