Fejl og mangler i andelsbolig

Endelig er dagen kommet; Du skal flytte ind i dit nye hjem, når klokken slår 12:00!

Inden du finder dig alt for godt til rette i dine nye omgivelser, bør du dog gennemgå de nye rammer for eventuelle ukendte fejl og mangler i andelsbolig.  

Hvis du finder nye fejl og mangler, kan administrator nemlig (mod et honorar) tilbageholde et beløb i sælgers provenu, som kan dække dine udgifter til udbedring. 

Hvis der startes en mangelsag mellem dig og sælger, vedrører denne alene jer. Det betyder, at hverken administrator eller bestyrelsen deltager i løsningen.

Ønsker du at komme med en mangelindsigelse, skal du altså selv kontakte sælger herom. Ønsker du, at vi tilbageholder et beløb af provenuet, skal du sende os en dokumenteret indsigelse med angivelse af pris for udbedring givet via tilbud eller uvildig rådgiver. 

Vi har angivet generelle retningslinjer for en mangelsag herunder, som du kan læne dig op ad i en eventuel sag om fejl og mangler i din andel.

Efterlades du med generelle spørgsmål, er du naturligvis velkommen til at kontakte os, men vi anbefaler dig at kontakte en advokat, som kan bistå dig i den konkrete sag.  

Fejl og mangler i andelsbolig

Når en andel skal sælges, skal der udarbejdes en vurdering af boligen, som angiver dens generelle stand, forbedringer og mangler. Vurderingen er lovpligtig, og den vil ligge til grund for andelens maksimalpris.

Som køber kan du ikke gøre indsigelse mod fejl og mangler, der fremgår af vurderingsrapporten, da disse allerede er modregnet i købesummen.

Du skal være opmærksom på, at andelens generelle stand er reflekteret i vurderingsrapporten, og når du flytter ind i dit nye hjem, kan du ikke forvente at overtage en nyistandsat andel, ligesom du ikke kan forvente omfattende hovedrengøring.

Du kan med fordel læse afsnittet ”Bagatelgrænse for fejl og mangler i andelsbolig”, hvori vi har angivet en bagatelgrænse i fejl- og mangelsager. 

For at opsummere kan du altså alene gøre indsigelse mod nye fejl og mangler, som du ikke havde eller burde have forventet ved overtagelse. Fejl og mangler kan eksempelvis være ulovlige installationer, der ikke er medtaget i vurderings-, el- eller vvs-rapporterne, skader påført i forbindelse med sælgers fraflytning eller skjulte fejl og mangler.

Skjulte fejl og mangler kan du ikke se med dit blotte øje. De kræver destruktive indgreb, og vil typisk vedrøre udførselsmetoder eller byggematerialer, som er uhensigtsmæssige eller ulovlige. 

Medmindre du skal renovere din andel i forbindelse med indflytning, vil du formentlig ikke kunne konstatere skjulte mangler ved overtagelse.

Opdager du skjulte fejl og mangler, bør du kontakte en rådgiver, der kan vejlede dig i den konkrete sag. Bemærk, at en sag om skjulte fejl og mangler er et forhold mellem dig og sælger alene.

Generelt følger det af forældelseslovens almindelige regler, at mangelsager forældes efter 3 år. Du skal i denne forbindelse dog være opmærksom på, at sælger får udbetalt sit salgsprovenu efter ca. 3 uger efter overdragelse, og efter udbetaling er der ikke længere en sum, vi kan tilbageholde i forbindelse med din udbedring de skjulte fejl og mangler.

Kravets størrelse

Hvis du finder nye fejl og mangler i andelsboligen, skal du rette og udbedre dem.

Du vil naturligvis have en udgift hertil, og dem kan vi tilbageholde i sælgers provenu, hvis du har sendt en dokumenteret mangelindsigelse (det vil sige et tilbud eller uvildig, faglig vurdering).

Du skal være opmærksom på, at hvis vi skal lave et ekstraordinært tilbagehold i købesummen, vil vi opkræve dig et honorar herfor. Honoraret vil altid fremgå af vores prisliste.

Vi anbefaler dig, at du læser nedenstående afsnit ”Bagatelgrænse for fejl og mangler i andelsbolig”, inden du fremsender dit dokumenteret krav.

Inden du fremsender en mangelindsigelse, skal du være opmærksom på, at de danske domstole har en bagatelgrænse på kr. 5.000 ved salg af fast ejendom. Det betyder, at domstolene ikke behandler mangelsager, der falder under dette beløb.

Da andelsboliger, som udgangspunkt, ikke betragtes som fast ejendom, gælder ovenstående bagatelgrænse nødvendigvis ikke for fejl og mangler i en andelsbolig. Vi anbefaler, at du alene fremsender krav, der er større end kr. 1.000, da forhold herunder må være under bagatelgrænsen for mangelindsigelser i andelsboliger.

En sag mellem køber og sælger

Ønsker du at gøre indsigelser på grund af mangler, er det alene en sag mellem dig og sælger.

Det betyder, at hverken bestyrelsen eller administrator indgår i løsningen.

Hvis du ønsker at komme med en dokumenteret indsigelse (ved tilbud eller uvildig, faglig vurdering), er det vigtigt, at du overholder vedtægtens frister herfor. Det skyldes, at vi afregner sælgers salgsprovenu i umiddelbar forlængelse af fristens udløb.

Hvis ikke du overholder fristen (typisk 14 dage efter overtagelse), har vi ikke mulighed for at tilbageholde et beløb, da vi jo allerede har udbetalt alle pengene til sælger.

OBS! Du skal være opmærksom på, at du kan gøre krav gældende direkte overfor sælger – uanset vores eventuelle tilbagehold. Det betyder, at du ikke er afholdt fra at gøre mangelindsigelse, hvis vedtægtens frist overskrides. Fristen er altså alene afgørende for din mulighed for tilbagehold i salgsprovenuet, og vores bistand i sagen er blot en ekstra service.

 

Hvad skal du nu?

Hvis du ønsker at lave en mangelindsigelse, skal du kontakte sælger og sende os en skriftlig indsigelse med dokumentation for denne. Vi bruger alene din skriftlige henvendelse som dokumentation for det tilbageholdte beløb, og vi deltager ikke aktivt i løsningen af sagen. 

Bemærk, at vi opkræver dig et honorar i forbindelse med tilbagehold i sælgers provenu. Honorarets størrelse fremgår af vores prisliste

Da vi ikke deltager i løsningen af indsigelsen, skal du derfor kontakte sælger direkte med dit krav. Du kan finde sælgers kontaktinformationer i overdragelsesaftalen, som I begge har underskrevet.

Løsningen af indsigelsen foregår altså direkte mellem dig og sælger, og vi skal først involveres, når der foreligger et forlig mellem jer eller en dom. 

Nedenfor har vi opstillet nogle eksempler på, hvilke løsninger, der kan være i denne type sager.

Løsningsmodeller

Når sagen skal løses, er det nemmest og bedst, hvis du og sælger kan blive enige ved aftale – det kaldes et simpelt forlig.

Det er ikke altid muligt, men hvis sælger helt eller delvist anerkender kravet, er der tale om et simpelt forlig og sagen kan afsluttes, når du har sendt os dokumentation for jeres indbyrdes aftale

Er dig og sælger uenige om kravet, skal du, senest 3 måneder efter fremsendelse af kravet, have anlagt et sagsanlæg mod sælger. Er der ikke sket noget efter 3 måneder, vil vi udbetale det tilbageholdte beløb til sælger, så sagen kan afsluttes.

Hvis ikke det er muligt at indgå et simpelt forlig og du fastholder kravet, kan der ske følgende:

  1. Der udarbejdes ny vurderingsrapport for andelen, som afgør eventuelle fejl og mangler
  2. I søger afgørelse ved Voldgiftsretten hos ABF
  3. Du anlægger retssag og udtager stævning af sælger gennem Boligretten, som aflægger dom

Omkostninger

Denne type tvister kan være meget bekostelig, og det er derfor vigtigt, at du alene går videre med krav, der ikke falder under bagatelgrænsen. Da du som køber retter krav mod sælger, er det nemlig dig, der skal bære sagens omkostninger, hvis kravene vurderes ikke-berettiget.

Typisk vil sagens omkostninger fordeles i forhold til sagens udfald, og den part, der får medhold, vil således skulle afholde de færreste udgifter.

Det er vigtigt, at du afvejer dine potentielle omkostninger i forhold til dine krav for at sikre, at sagen er rentabel.

Vi anbefaler, at du rådfører dig med en advokat, som kan vejlede og bistå dig i sagen. På den måde kan du få rådgivning om passende sagshåndtering lige så snart, du ønsker at fremsende krav mod sælger.

Hvad koster det at sælge andelsbolig?

Hvad koster det at sælge en andelsbolig? Det er ikke omkostningsfrit at sælge en andel, og derfor har vi lavet…

7 gode råd: Sælg halvdelen af din andel

Forside Sådan sælger du halvdelen af din andel Sælg halvdelen af din andel Når du køber en andelsbolig, køber du…

3-steps: Sådan sælger du din andel

Sådan sælger du din andel Er du andelshaver og går du med salgstanker? Så læs lige med. Inden du kan…