Salg af loftsarealer – dom 2021

 SALG AF LOFTSAREALER

Kan en ejerforening rette fordelingstallet for hele foreningen, når den har frasolgt fællesarealer til knopskydning ved en flertalsbeslutning?

 

Det spørgsmål blev 12. februar 2021 besvaret af Højesteret, efter sagen var ført i byretten og
landsretten i 2019.

 

Sagen vedrører en ejerforening der, på to generalforsamlinger i 2017, besluttede at give
bestyrelsen bemyndigelse til at sælge ejendommens loftsareal, til de ejere der boede på 4. sal, og som ønskede at udvide deres respektive lejligheder med loftsarealer. Dette kaldet knopskydning.

GENERALFORSAMLINGSBESLUTNING

Generalforsamlingsbeslutningerne var af generel karakter og omfattede alle loftsarealer, hvor der var mulighed for at udvide 4. sals-lejlighederne med loftsareal.

 

Generalforsamlingsbeslutningerne blev truffet med kvalificeret flertal, hvilket var i overensstemmelse med foreningens vedtægt fsva. frasalg af areal.

 

Foreningens vedtægt indeholdt derudover en bestemmelse om, at ændring af fordelingstal kun kunne vedtages med enstemmighed.  

 

FORDELINGSTAL

Som en konsekvens af knopskydningen ønskede ejerforeningen at konsekvensrette fordelingstallene, således at de udvidede kvadratmeter blev medtaget i fordelingstallet, hvilket medførte en lille forhøjelse af nævneren i alle fordelingstal.

 

Som konsekvens heraf blev de øvrige ejeres stemmevægt formindsket, fordi summen af det samlede fordelingstal steg på grund af udvidelserne.

 

KRAV OM ENSTEMMIGHED

Højesteret fandt, at generalforsamlingsbeslutningerne derfor ikke alene omhandlede et frasalg af loftsarealerne, men også en ændring af fordelingstal, der ifølge foreningens
vedtægt krævede enstemmighed – herunder at de ejere, der fik mindre stemmevægt
som følge af frasalget, skulle give samtykke til ændringen.

 

EJERLEJLIGHEDSLOVENS § 7 a (NU § 5, stk. 7)

Højesteret vurderede, at generalforsamlingsbeslutningen ikke var omfattet af den dagældende § 7 a (nu § 5, stk. 7) i ejerlejlighedsloven, som kun vedrører etablering
af nye tagboliger.

 

Ifølge denne bestemmelse kan et frasalg af fællesarealer vedtages med kvalificeret flertal,
men Højesteret fandt, at denne bestemmelse alene vedrørte frasalg af fællesarealer til etablering af nye, selvstændige ejerlejligheder. Højesteret mener således, at bestemmelsen ikke finder anvendelse ved knopskydninger, hvor fællesarealerne inddrages i eksisterende lejligheder.

 

Højesteret mente desuden, at forholdet mellem ejernes fordelingstal blev forrykket til skade for de ejere, der ikke købte et loftsareal. Dommen henviser desuden til, at den mindretalsbeskyttelse, der følger af kravet om enstemmighed i foreningens vedtægt, ikke var urimeligt, og derfor skulle følges, jf. aftalelovens § 36.

 

Højesteret var således enig i Landsrettens dom, og fandt herefter, at generalforsamlingsbeslutningen var ugyldig, og at ejerforeningen ikke kunne
frasælge loftsarealerne og derved ændre foreningens fordelingstal ved kvalificeret flertal.

 

VI MENER

Umiddelbart synes denne dom at kunne umuliggøre helt lavpraktiske frasalg af fællesareal til
sammenlægning/knopskydning med nuværende boliger, idet det altid bør indebære en konsekvensrettelse af fordelingstallet, når boliger udvides ved inddragelse af fællesareal.

 

Dommens udfald skal imidlertid ses i sammenhæng med ejerforeningens vedtægt, hvor der udtrykkeligt var angivet at ændring af fordelingstal skal ske med enstemmighed.

 

Har en ejerforening, ikke udtrykkeligt anført, at ændringer af fordelingstal skal ske ved enstemmighed, vil det være muligt for generalforsamlingen med 2/3-flertal at træffe beslutning om inddragelse af bagtrappeareal eller dele af lofts- eller kælderrum til enkelte lejligheder eller salg af en ejerlejlighed tilhørende ejerforeningen, og samtidig træffe beslutning om konsekvensrettelse af fordelingstallet.

 

EJERFORENINGER HVOR ÆNDRINGER AF FORDELINGSTAL KRÆVER ENSTEMMIGHED

I Qvortrup ser vi, at foreninger ofte vælger en mellemløsning ved frasalg af fællesarealer, hvor ejerne tildeles et administrativt fordelingstal uden stemmeret. Det medfører, at det indbyrdes forhold ikke ændres. Dommen berører dog ikke denne type løsning, men det kan imidlertid ikke udelukkes, at der i den situation vil blive statueret omgåelse.

 

En anden løsning kan være, at foreninger kan indgå en rullende 30-årig lejeaftale med eksklusiv brugsret til det sammenlagte areal, og hvor lejen reguleres efter fordelingstallet i foreningen med tillæg af en kapitalisering af selve brugsretten.