Det er ikke første gang vi kan berette om en dom, der kræver eksklusion af andelshaver som følge af ulovlig fremleje: I sommeren 2021 udgav vi en artikel om en Højesteretsdom, der krævede eksklusion af en andelshaver som følge af ulovlig korttidsudlejning (udleje gennem airbnb).
I dag skriver kalenderen juni 2023, og ultimo maj d.å. afsagdes endnu en dom om eksklusion af en andelshaver som følge af ulovlig fremleje.
Den aktuelle sag udspillede sig i én af de andelsboligforeninger, vi i Qvortrup administrerer, og den blev anlagt for godt og vel et år siden i sommeren 2022.
I sommeren 2022 lagde andelsboligforeningen sag an mod en andelshaver med påstand om eksklusion fra andelsboligforeningen som følge af andelshaverens pligtstridige adfærd ved ulovlig fremleje.
Efter sagens fremstilling fandt retten i Lyngby, at andelshaveren skulle tilpligtes at anerkende sin eksklusion og sikre fraflytning. Andelshaveren blev desuden pålagt at betale alle sagens omkostninger.
Sagens forløb
Rettens begrundelse
Retten begrundede sin dom om eksklusion med, at andelshaveren fortsatte sit fremlejeforhold med de 5 fremlejetagere på trods af, at hun havde fået nægtet fremleje af bestyrelsen 2 gange.
Retten fandt desuden, at bestyrelsen var berettiget til at ekskludere medlemmet med hjemmel i foreningens vedtægt.
Retten vurderede ydermere, at andelshaveren fortsatte fremlejeforholdet forsætligt med henblik på at opnå vinding i form af månedlige fremlejebetalinger, og retten mente, at fremlejeforholdet ville fortsætte, hvis ikke det blev stoppet med retlig tvang.
Med hjemmel i vedtægten
Når en forening stiftes, vedtager foreningens medlemmer et sæt regler, der gælder for dem alle. Sammenslutningen af disse regler kaldes for foreningens vedtægt.
En vedtægt fastlægger reglerne og betingelserne for, hvordan forening skal drives og fungere, og den kan til enhver tid opdateres af en generalforsamling, så den er et udtryk for den aktuelle forening.
Vedtægten fungerer som en slags “lov” og den er baseret på foreningens formål og de juridiske krav og bestemmelser, der gælder for foreningens medlemmer. Vedtægten indeholder derfor også oplysninger om medlemmernes rettigheder og pligter.
Når et medlem forbryder sig mod vedtægten, kan det have forskellige konsekvenser, og disse konsekvenser vil typisk findes i vedtægten eller i gældende lovgivning.
I forlængelse heraf indeholder de fleste vedtægter en bemyndigelse til bestyrelsen om at træffe beslutning om eksklusion af et medlem, hvis dette ikke overholder eller decideret misligholder sine forpligtelser overfor foreningen.
Muligheden for eksklusion er som udgangspunkt begrænset i, at medlemmet skal tilsidesætte specifikke forpligtelser, og det er således ikke enhver overtrædelse eller misligholdelse af vedtægten, der kan føre til eksklusion.
Hvad er eksklusion af andelshaver?
Eksklusion i andelsboligforeninger er en meget alvorlig foranstaltning, hvor en andelshaver mister sin brugsret til andelsboligen og pålægges at fraflytte foreningen inden for en kort frist.
Eksklusion er meget indgribende, og det er også derfor, at det alene er udvalgte forhold, der kan føre til eksklusion.
Før en eksklusion kan finde sted, er det vigtigt, at foreningen sikrer, at dokumentationen er i orden og at medlemmet har haft mulighed for at fremlægge sit forsvar eller forklaring og rette op på situationen.
Hvis medlemmet ikke ophører med sin vedtægtsstridige adfærd, og herefter ikke flytter frivilligt inden for den fastsatte frist, kan andelsboligforeningen være nødt til at indlede en retlig proces for at få medlemmet retslig ekskluderet fra andelsboligen. Dette kan involvere retssager eller andre juridiske skridt for at håndhæve eksklusionen og sikre, at boligen kan tildeles en anden berettiget andelshaver.
Hvorfor er der bopælspligt?
I de fleste andelsboligforeninger er der i vedtægten en bopælspligt, som skal tilsigte, at alle medlemmer af foreningen bor i den fælles ejendom.
Bopælspligten er særligt kendetegnet for andelsboligforeninger, hvor fællesskabet typisk er en del af foreningens DNA. Kravet om at bebo den fælles ejendom bidrager nemlig i høj grad til fællesskabets stabilitet og trivsel, idet den sikrer, at medlemmerne rent faktisk bor i deres andelsboliger og engagerer sig i fællesskabet.
Det er op til den enkelte forening at beslutte vedtægtens rammer for bopælspligten.
Har I brug for vejledning?
Det er også op til den enkelte forening at sætte rammerne for fremleje af de enkelte andelsboliger.
Som ejendomsadministrator er det vores klare opfordring, at der altid tages et hensyn til foreningsfællesskabet – både for så vidt angår muligheden for fremleje og selve fremlejen.
Vi ved, at det kan være særligt belastende for en forening, dens ejendom og dens fællesskab, hvis der er stor udskiftning i ejendommens beboere som følge af fremleje. Vi mener derfor, at vedtægtens muligheder og begrænsninger altid bør tage hensyn til både foreningens fællesskaber og dens fysiske ejendom.
Det er aldrig sjovt at træffe en beslutning om eksklusion af et foreningsmedlem, fordi vedkommende har forbrudt sig mod foreningens regler. Det er dog vigtigt at huske, at reglerne om eksklusion netop er fastsat af hensyn til flertallet og ikke af hensyn til den enkelte andelshaver, og det er bestyrelsens pligt at lede foreningen ud fra et hensyn til flertallet.
Har I brug aktuel vejledning til at tolke jeres fremleje- eller eksklusionsmuligheder i henhold til jeres vedtægt, så tag fat I jeres daglige kontaktperson.
